INTRODUÇÃO

Vamos analisar como o IBS e CBS(Reforma Tributária) afetam as empresas que alugam imóveis, desde a locação, cessão até o arrendamento.

CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO (CIB)

A Lei Complementar nº 214/2025 cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um inventário nacional de imóveis urbanos e rurais com código único de identificação.

• Obrigatoriedade: TODOS os imóveis devem ser inscritos.
• Prazos:
  • 12 meses para:
    • Órgãos federais e capitais dos estados promoverem a adequação dos sistemas para adoção do CIB.
    • As capitais dos estados e o Distrito Federal incluírem o código CIB em seus respectivos sistemas.
    • Os serviços notariais e registrais realizarem a adaptação dos sistemas para adoção do CIB
  • 24 meses para órgãos estaduais e demais municípios implementarem a adequação dos sistemas para adoção do CIB.
    

O contribuinte não faz a inscrição diretamente — ela ocorre via cadastros de origem.

REGIME ESPECÍFICO

Os regimes específicos são formas de apuração diferentes do modelo padrão do IVA(CBS+IBS), mas não significa necessariamente, um regime mais benéfico.

Esses regimes têm regras próprias, diferentes do modelo padrão do IVA, mas não necessariamente mais vantajosas.

Atividades do Regime Específico: combustíveis – operações com bens imóveis – serviços financeiros – cooperativas – planos de assistência à saúde – concursos de prognósticos – serviços de hotelaria, parques de diversão e parques temáticos – bares, restaurantes e similares – agências de turismo – transporte coletivo de passageiros – sociedade anônima de futebol – tratados internacionais.

Abrangência do Regime

No regime de bens imóveis estão:

• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
• Operações de servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem.
• Locações residenciais de até 90 dias são tratadas como serviços de hotelaria.
  

TRIBUTAÇÃO

Fato Gerador

Ocorre no momento do pagamento (regime de caixa), e não no vencimento.
O local da operação é onde o imóvel se encontra.
A inadimplência do inquilino não gera tributação.

Base de Cálculo

É o valor recebido pela locação, cessão ou arrendamento, somado a:

• Juros e variações monetárias contratuais;
• Multas, acréscimos e seguros;
• Descontos condicionais.

Não entram na base de cálculo:

• Tributos e emolumentos sobre o imóvel;
• Despesas de condomínio.

Redutor Social:

O redutor de ajuste é utilizado para reduzir a base de cálculo nas operações envolvendo alienação do bem imóvel.

• No caso de imóveis residenciais, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IVA o Redutor Social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.
• Vigência: a partir de janeiro de 2026.

Alíquota

As alíquotas gerais do IBS e CBS podem variar por ente(município/estado), mas nas operações de locação, cessão e arrendamento, há redução de 70%.

OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

As empresas com operações de locação deverão cumprir obrigações acessórias específicas, com informações sobre:

• Base de cálculo, créditos e débitos;
• Operações e contratos relacionados.

Essas declarações têm efeito de confissão de dívida.
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS podem impor obrigações adicionais a cartórios, registradores e juntas comerciais.

CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS

Locador (créditos “para trás”)

• Pode aproveitar créditos de IBS e CBS sobre bens e serviços adquiridos, exceto os de uso pessoal.
• Não pode gerar crédito sobre valores excluídos da base de cálculo, como condomínio e IPTU.
• Necessária nota fiscal eletrônica idônea e comprovação de quitação do débito tributário.

Locatário (créditos “para frente”)

• Pode aproveitar créditos de IBS e CBS, desde que não sejam de uso pessoal.
• Seguem as mesmas regras dos artigos 47 a 57 da LC 214/2025.

REGIME OPCIONAL – ALÍQUOTA DE 3,65%

O contribuinte pode optar por um regime alternativo com alíquota única de 3,65% sobre a receita bruta recebida.

Condições:

• Apenas para contratos firmados até 16/01/2025.
• Registro obrigatório até 31/12/2025 (cartório ou órgão competente).
• Contratos residenciais: opção válida até 31/12/2028 ou fim do contrato.
• Contratos não residenciais: opção válida até o fim do contrato.

Efeitos e restrições:

• Regime é definitivo, sem restituição ou compensação.
• Veda créditos tributários (para o locador) e o uso do redutor social.
• Exige contabilidade segregada.
• Não afeta o crédito do locatário.

SIMPLES NACIONAL

Até 31/12/2024, apenas locações vinculadas a serviços tributados pelo ISS (ex.: salões de festas, centros de convenções) podiam permanecer no Simples Nacional.

Com a Lei Complementar nº 214/2025, todas as atividades de locação de imóveis próprios passam a ser vedadas ao Simples Nacional a partir de 01/01/2026.

CONCLUSÃO

A Reforma Tributária promoveu mudanças profundas na tributação do aluguel de imóveis por pessoas jurídicas, unificando e modernizando as regras sob o IBS e CBS.
As principais alterações incluem:

• Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB);
• Inclusão da locação no regime específico de bens imóveis;
• Tributação pelo regime de caixa;
• Introdução do redutor social para imóveis residenciais;
• Possibilidade de regime opcional simplificado de 3,65%;
• Vedação ao Simples Nacional para atividades de locação.

Essas medidas buscam simplificar o sistema e padronizar regras, mas exigem atenção contábil e jurídica das empresas diante das novas obrigações e prazos.